Deducción inversión vivienda habitual del 100 % del préstamo cuando hay titulares que no pagan

Es muy normal hoy día, que los bancos exijan como garantía para formalizar los créditos, que se incluyan como titulares de los mismos a las personas que avalan la operación, normalmente los padres u otros familiares.

Siempre y cuando pueda demostrar que el préstamo se dedico de forma integra al pago de su vivienda habitual, así como que tenga los medios de prueba suficientes para demostrar que las cuotas mensuales las está pagando sin la ayuda de los otros titulares, podrá así deducirse en su totalidad las cuotas del préstamo.

Así se entiende al leer la siguiente consulta de la Dirección General de Tributos que reproducimos, así como la sentencia del TSJ Cataluña, de fecha 23 de febrero de 2.012 o la del TSJ Canarias, de fecha 1 de diciembre de 2.011.

NUM-CONSULTAV1317-12
ORGANOSG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
FECHA-SALIDA18/06/2012
NORMATIVALey 35/2006, Art. 58-1; RD 439/2007, Art. 54
DESCRIPCION-HECHOS El consultante ha adquirido una vivienda. El préstamo hipotecario solicitado para su adquisición, sin embargo, ha sido concedido a nombre del consultante y de sus padres, figurando los tres como prestatarios solidarios, aunque, según manifiesta el consultante, sólo él es quien paga íntegramente el préstamo. 
CUESTION-PLANTEADA Si puede aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por el 100% de las cantidades satisfechas por el préstamo hipotecario. 
CONTESTACION-COMPLETA La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, desarrollándose en los artículos 54 a 57 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, siendo el primero de ellos donde se establece su configuración disponiendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”. Asimismo regula la formación de la base de deducción en los siguientes términos:
“La base máxima de esta deducción será de 9.040 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
El concepto de vivienda habitual a efectos de la consolidación de las deducciones practicadas por su adquisición o rehabilitación, así como de la exención por reinversión en vivienda habitual, se recoge en el artículo 68.1.3º de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 54 del RIRPF, que considera como tal, con carácter general, “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”, salvo fallecimiento del contribuyente o concurrencia de las circunstancias que exijan el cambio de domicilio referidas en el apartado 1 de dicho artículo. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición, “debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”, salvo fallecimiento del contribuyente o concurrencia de otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, a las que se refiere el propio artículo 54.
De los preceptos citados se concluye que a efectos de poder practicar la deducción por inversión en vivienda habitual se requiere con carácter general que en el contribuyente concurran dos requisitos: la adquisición de su pleno dominio, aunque éste fuera compartido, y que constituya o vaya a constituir su residencia habitual durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
En el presente caso, la titularidad de la vivienda corresponde exclusivamente al consultante, por tanto, siempre que en la vivienda tenga su residencia habitual, sólo él podrá practicar la deducción por las cantidades que satisfaga, en cada período impositivo, en concepto de adquisición de su vivienda habitual, en los términos y condiciones que establece la normativa del Impuesto.
El emplear financiación ajena consistente en un préstamo hipotecario en el que constan como prestatarias solidarias tres personas, sin mayor concreción, implica entender, desde un punto de vista jurídico, que el pago de las distintas cuotas de amortización, así como los gastos inherentes a su concesión y cancelación se satisfacen por las tres por partes iguales, con independencia de la procedencia de los fondos destinados a tal fin.
Debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 1205 del Código Civil “la novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor“. La acreditación de que el consultante ingresa el 100 por 100 de cada uno de los importes a satisfacer por el préstamo no supone la acreditación de que éste se haya convertido en prestatario único de la totalidad del mismo. Para poder considerar, a efectos de deducción, que el consultante satisface el 100 por 100 de cada uno de los pagos se le debería considerar prestatario en la equivalente proporción y, por tanto, se debería acreditar el consentimiento del acreedor en la sustitución de los deudores.
De no existir una novación del préstamo en los términos indicados, y suponiendo que el préstamo bancario ha tenido como único objetivo el cubrir parte de los costes de adquisición de la vivienda, el consultante únicamente tendrá derecho a aplicar la deducción, en calidad de propietario, por la tercera parte de las cantidades que en cada momento se satisfagan relacionadas con el préstamo, es decir, por la participación que le corresponde en dicho préstamo; siempre que acredite su pago. En principio, si satisface, además, las otras dos terceras partes, hasta alcanzar el 100 por 100 de los pagos por el préstamo, no puede considerarse que por ello tenga derecho a la deducción, creándose un crédito a su favor, del que serían deudores aquéllos que no llegaron a satisfacer los pagos correspondientes a su participación ideal en el préstamo.
No obstante lo anterior, se consideraría con derecho a deducción, por la cantidad que representa este exceso de dos terceras partes sobre su participación ideal, alcanzando así a la totalidad de las cantidades dirigidas a satisfacer la deuda por adquisición de la vivienda, si acreditase que sus padres le entregaron en préstamo el capital concedido a cada uno de ellos por la entidad financiera al otorgamiento del préstamo (dos terceras partes de la totalidad de dicho préstamo), pactando el mismo tipo de interés acordado con la entidad y el cubrir la parte proporcional de todos los gastos inherentes al préstamo. Con carácter general, al reintegrarle a cada uno de ellos el citado préstamo podrá el consultante beneficiarse de la deducción, pues estará abonando cantidades (por financiación ajena) para la adquisición de su vivienda habitual.
La citada acreditación, así como la conexión con el préstamo de la entidad, su destino y la justificación de su devolución, deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en Derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. No obstante, conviene recordar la prevalencia que los Tribunales otorgan a los documentos públicos sobre los privados.
De esta manera, el consultante tendría derecho a la deducción, respecto del préstamo que le hubieran concedido sus padres, a medida que satisfaga la deuda contraída con éstos para cubrir el pago de parte del 100% del pleno dominio que ostenta sobre la vivienda.


Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. 

 

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